借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)發(fā)展中國(guó)房地產(chǎn)信托
來(lái)源：m.xibujiancai.com 時(shí)間：2005-03-03
房地產(chǎn)投資信托是匯集投資者資金用于房地產(chǎn)投資、管理的集合資金投資制度。它的發(fā)展不僅有利于緩解房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)于依賴銀行的困境，化解金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)金融創(chuàng)新，而且能為投資人增加穩(wěn)定的投資收益來(lái)源，完善和增加資本市場(chǎng)的投資品種，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理機(jī)制的轉(zhuǎn)變和房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步健康發(fā)展。特別是，能為重新登記后的信托投資公司業(yè)務(wù)的發(fā)展提供法定制度性安排，有利于信托公司核心競(jìng)爭(zhēng)力的提高。
房地產(chǎn)投資信托在我國(guó)有廣泛的發(fā)展前景。2004年6月，全國(guó)房地產(chǎn)貸款余額近2萬(wàn)億元，房地產(chǎn)投資信托還不足房地產(chǎn)貸款的千分之七，不足全國(guó)銀行資產(chǎn)的萬(wàn)分之五。與美國(guó)房地產(chǎn)投資信托占房屋抵押信貸資產(chǎn)18.8%相比，更顯示出我國(guó)房地產(chǎn)投資信托有很大發(fā)展空間。目前，美國(guó)房地產(chǎn)投資信托在全美機(jī)構(gòu)持有的商業(yè)房產(chǎn)中，已占15%，是美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)最大機(jī)構(gòu)投資者之一，并在美國(guó)證券市場(chǎng)占有重要地位。同樣，我們相信，中國(guó)房地產(chǎn)投資信托也面臨著空前的發(fā)展機(jī)會(huì)。
一、協(xié)調(diào)各主管部委關(guān)系，促進(jìn)產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化和上市流通
針對(duì)目前我國(guó)監(jiān)管工作的實(shí)際，國(guó)務(wù)院應(yīng)成立跨部門的發(fā)展房地產(chǎn)投資信托領(lǐng)導(dǎo)小組，降低協(xié)同監(jiān)管成本，借鑒美國(guó)實(shí)施功能監(jiān)管而非機(jī)構(gòu)監(jiān)管、將房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品當(dāng)作證券類產(chǎn)品監(jiān)管的經(jīng)驗(yàn)，理順信托業(yè)監(jiān)管體制，反省1960年以前美國(guó)、1998年前中國(guó)舊的證券投資基金和2003年以前臺(tái)灣房地產(chǎn)投資信托失敗的教訓(xùn)，協(xié)調(diào)中國(guó)證監(jiān)會(huì)和國(guó)土資源部、建設(shè)部等各部委的關(guān)系，根據(jù)銀監(jiān)會(huì)分類監(jiān)管的結(jié)果，賦予信托公司從事房地產(chǎn)投資和物業(yè)管理的不同資質(zhì)，促進(jìn)屬于中國(guó)銀監(jiān)會(huì)監(jiān)管范圍之內(nèi)的信托機(jī)構(gòu)發(fā)行的房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化和上市流通，推動(dòng)中國(guó)統(tǒng)一房地產(chǎn)投資信托市場(chǎng)的發(fā)展。
二、政府強(qiáng)力推動(dòng) 完善相關(guān)法規(guī)
美國(guó)的房地產(chǎn)投資信托的飛速發(fā)展除了美國(guó)有完善的證券法規(guī)和強(qiáng)烈的市場(chǎng)需求，還完全受益于美國(guó)政府自1960年以來(lái)不斷通過(guò)主動(dòng)修改和新頒布的各項(xiàng)專門法規(guī)來(lái)推動(dòng)房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展。如1960年的《房地產(chǎn)投資信托法》、1986年的《稅收改革法》（TRA86）、1997年《房地產(chǎn)投資信托的精簡(jiǎn)法》（REIT A）、1999年《房地產(chǎn)投資信托現(xiàn)代化法》（RMA）等等。
落后美國(guó)50年的中國(guó)房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展同樣要有賴于證券市場(chǎng)的發(fā)展、外在法律體系的健全，更有賴政府的強(qiáng)力推動(dòng)。目前雖然《信托法》明確了信托受益權(quán)的流通和轉(zhuǎn)讓，但缺乏房地產(chǎn)投資信托的專項(xiàng)法規(guī)。建議迅速完善銀監(jiān)會(huì)正在征求意見(jiàn)的《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法(征求意見(jiàn)稿)》，強(qiáng)化信托受托人的責(zé)任和資格要求，規(guī)范房地產(chǎn)投資信托的發(fā)行和上市條件，理順?lè)康禺a(chǎn)投資信托的監(jiān)管體制，條件成熟時(shí)，由國(guó)務(wù)院公布實(shí)施；再次，應(yīng)修改和制定相應(yīng)的其他配套法規(guī)，明確房地產(chǎn)投資信托的產(chǎn)權(quán)登記，制定鼓勵(lì)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托的稅收政策。
三、加強(qiáng)投資者風(fēng)險(xiǎn)教育 發(fā)展壯大機(jī)構(gòu)投資者
投資者的風(fēng)險(xiǎn)教育是由當(dāng)前投資者的結(jié)構(gòu)和信托產(chǎn)品投資的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)決定的。目前在房地產(chǎn)信托的投資者中，90%以上是個(gè)人投資，只有10%左右是機(jī)構(gòu)投資者。與美國(guó)證券市場(chǎng)近40%的機(jī)構(gòu)投資者相比，仍有很大的差距。對(duì)于房地產(chǎn)投資信托這樣的新型金融工具，國(guó)內(nèi)散戶投資者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的心理承受能力和產(chǎn)品的認(rèn)同程度短時(shí)間內(nèi)很難提高。在美國(guó)，2003年，投資在房地產(chǎn)投資信托上的本金起落就超過(guò)10%?？梢?jiàn)，投資房地產(chǎn)投資信托并非只掙不賠。
而對(duì)房地產(chǎn)投資來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資信托的風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自項(xiàng)目本身。上世紀(jì)90年代國(guó)內(nèi)老的證券投資基金投資于房地產(chǎn)業(yè)，便提供了血淋淋的教訓(xùn)。所以面對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)行業(yè)，投資者風(fēng)險(xiǎn)的教育特別重要。
另一方面，應(yīng)抓緊修訂有關(guān)法規(guī)，允許機(jī)構(gòu)投資者如養(yǎng)老金基金、保險(xiǎn)基金投資于房地產(chǎn)投資信托。美國(guó)房地產(chǎn)投資信托的大發(fā)展完全得益于1996年有關(guān)稅收法修改后退休基金、共同基金的大規(guī)模進(jìn)入，使美國(guó)房地產(chǎn)投資信托在1996年達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的歷史新高。房地產(chǎn)投資信托具有的穩(wěn)定收益、低風(fēng)險(xiǎn)的特征能為各類保險(xiǎn)資產(chǎn)、其他機(jī)構(gòu)資產(chǎn)提供良好的收益，保護(hù)資產(chǎn)的安全和提供資產(chǎn)的增值。（中國(guó)博士后特華科研工作站 李安民）
(xintuo摘自全景網(wǎng))